FAQ

Est-ce une obligation de faire enregistrer un bail de résidence principale ?

L’enregistrement du bail est une formalité obligatoire gratuite imposée au bailleur. Il doit s’effectuer dans les 2 mois qui suivent la signature du bail sous peine d’amende. Un état des lieux est désormais obligatoire et il doit être joint au contrat de bail pour l’enregistrement !

Qui doit réaliser l’état des lieux ?

L’état des lieux est un constat écrit qui détaille l’état réel de l’habitation à l’entrée des lieux. Le locataire et le bailleur peuvent eux-mêmes dresser l’état des lieux mais ils peuvent également faire appel à un expert, comme un géomètre-expert ou un architecte. Dans ce cas, les deux parties payent chacune la moitié des honoraires de l’expert. L’état des lieux sera daté, signé par les deux parties et joint au contrat de bail.

Le bailleur peut-il fixer librement le loyer ?

Oui, les loyers ne sont pas réglementés mais le loyer proposé à la signature du contrat de bail restera inchangé (sauf indexation) toute la durée du bail même en cas de prolongations éventuelles du bail.

Que se passe-t-il en fin de bail ?

Le bail de résidence principale ne prend pas automatiquement fin à son terme, il faut toujours adresser un congé renon, soit pour permettre au locataire de retrouver un autre logement, soit pour permettre au bailleur de trouver un autre locataire. A défaut de congé, le bail sera prorogé.

Quel est le montant de la garantie locative ?

La nouvelle réglementation en vigueur depuis mai 2007 prévoit 3 formes de garantie locative. Le dépôt d’un montant équivalent à 2 mois de loyer maximum (hors charges)sur un compte bloqué au nom du locataire. La garantie bancaire constituée progressivement jusqu’à atteindre au maximum 3 mois de loyers. Dans ce cas, c’est la banque qui garantit le montant total de la garantie locative dès la conclusion du bail. Le preneur s’engage alors à reconstituer le montant total de cette garantie par mensualités constantes. La garantie du CPAS pour les personnes à faibles revenus. Dans ce cas, c’est le CPAS qui fait la demande de garantie bancaire auprès d’une institution qu’il choisit.  

Une garantie locative est-elle obligatoire ?

Non, il n’y a aucune obligation légale à demander une garantie locative. Le bailleur et le locataire peuvent convenir de ne pas constituer de garantie. En tant que bailleur, vous avez évidemment tout intérêt à en demander une au cas où le locataire provoque des dégâts.

Le bailleur a‑t-il le droit d’indexer le loyer ?

Oui, le loyer peut être indexé à la date anniversaire du bail mais ce n’est pas automatique. Le propriétaire doit en faire la demande par écrit au locataire. En cas d’oubli, la demande n’a pas d’effet rétroactif sauf pour les 3 mois qui précédent le mois de la demande. Le calcul se fait selon la formule suivante : loyer de base x nouvel indice santé/indice du départ. Le propriétaire ne peut pas indexer le loyer si le contrat de bail n'est pas enregistré.  

Le locataire doit-il entretenir le jardin ?

Le locataire doit entretenir le logement tout comme le jardin en “bon père de famille”. Si le bail ne prévoit aucune disposition particulière, le locataire doit assurer l’entretien normal du jardin, c’est-à-dire tondre la pelouse, enlever les mauvaises herbes et arroser la pelouse, les parterres et autres plantations en période de sécheresse. En tant que bailleur, lorsque vous rédigez le bail, vous avez tout intérêt à dresser une liste détaillée de ce qu’implique l’entretien du jardin.

Qu’est-ce qu’un bail de rénovation ?

Un bail de rénovation est un contrat par lequel le locataire effectue à ses frais des travaux qui normalement incombent au propriétaire. En contrepartie, le propriétaire accorde au locataire une diminution ou une annulation de loyer pendant une durée déterminée. Le propriétaire peut également renoncer à l’indexation du loyer ou à ses possibilités de résilier le bail. Toutes les modalités doivent être mises par écrit tout comme le début et la durée des travaux. Lorsque les travaux sont terminés, il est utile de prévoir une réception de fin de travaux en présence des 2 parties qui pourront constater que les travaux ont bien été réalisés selon les règles de l’art.  

Le bailleur peut-il résilier le bail pour occupation personnelle ?

Oui le bailleur peut, à tout moment, mettre fin au bail pour occupation personnelle à condition de notifier un congé de 6 mois. Le renon pour être valable doit mentionner le motif invoqué et l’identité de la personne qui occupera le logement. Il peut s’agir du bailleur lui-même, de son conjoint, de ses enfants, petits-enfants, ou enfants adoptés et de ceux de son conjoint, de ses frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces et de ceux de son conjoint. Attention, le locataire peut demander au bailleur la preuve du lien de parenté.  

Qui paie le précompte immobilier ?

En tant que bailleur vous ne pouvez en aucun cas faire payer le précompte immobilier par le locataire. On ne peut pas déroger à cette règle par contrat.

Le bailleur peut-il expulser un locataire en défaut ?

En tant que propriétaire, si vous êtes confronté à un locataire qui ne paie plus ses loyers depuis plusieurs mois, occasionne des dégâts dans les biens loués ou provoque de graves troubles de voisinage, vous pouvez demander au Juge de Paix d’autoriser son expulsion. Cette requête devra se faire devant le Juge de Paix du canton où le bien loué est situé. En aucun cas, un propriétaire ne peut expulser sans décision du Juge de Paix.